城中村是城市中存在的一种特殊的住房形式，是城市化发展以来产生的一种特殊的住房现象。在房屋分配政策方面，城中村的房屋分配主要以居住证、社保证等为依据，按照户籍、家庭人口等情况进行确定。在分配方面也有性别、年龄、婚姻状况等限制条件，以维护良好的居住秩序和社会稳定。城中村房屋分配政策的执行，对于解决城市住房问题，促进城市社会经济的发展都起着重要的作用。

文/陕西融德律师事务所 王舒

什么是城中村？顾名思义，城中村就是城市里的乡村。百度百科给的定义：“从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为‘都市里的村庄’。

从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。”

曾经，有媒体这样说过：“中国，没有一座城市，像西安那样，城中村会被誉为城市的地标与精神高地。”就笔者的生活经历，初来西安上大学时，学校旁边就是杨家村，八里村。村里简易的出租房林立，各种小吃店生意火爆。学生、打工族、工地的临时工各色人等络绎不绝。依稀记得杨家村中韩国叔叔开的“金饭”给东北来的我在陕西的各种面食“夹击”中带来了家乡的特色食品--“石锅拌饭”。上班后每天坐车都要路过“八里村”、“黄雁村”。这几年西安修了地铁后，吉祥村，鱼化寨也成了重要的地铁停靠站。

近期，在从事律师工作多年以来最近第一次办理了西安著名的十大“城中村”之一--瓦胡同村的案子--拆迁补偿房产产权纠纷案。

因为城市的高速发展，城中村这种现象才出现，原来面朝黄土背朝天靠耕地吃饭的农民同胞们“被迫”变成了城里人，家也变成了城中村，为了顺应政府对城市的整体规划，将城中村快速融入城市，掀起了“城中村改造”的浪潮。安置问题也成为改造的重中之重。笔者遇到的就是在安置过程中的“分房子”问题。

一、案情介绍

在城中村改造过程中，甲女士凭户口本分到了四套安置房，户口本上分别是户主甲女士，其儿子、儿媳及养女乙。由于养女乙与家里关系不好，18岁前已经“离家出走”但户口未迁，甲女士为了“分房子”通知了乙回来签字办手续，但是被乙拒绝。无奈之下，甲在乙不知情的情况下到当地派出所为乙办理的分房手续所需的“临时身份证”，并以户主的名义授权其儿子儿媳替其本人和乙在与村委会签订的分房协议上签了字。房子分到手后，事隔多年，乙忽然出现，一纸诉状将甲告上法庭，案由是甲非法侵占其所拥有的房产，要求“返还原物”即将四套房中的一套返还给她。

法庭上，乙的代理律师称四套房是属于户口本上四个人每人一套，按照法律上“按份共有”的原则，乙应当分得一套，而甲却独自霸占全部房产，属于侵权，依法应当给乙返还一套住房。

乙方的诉讼请求看起来十分合理，既然户口上有我的名字，四套房子也确实因为户口本上有四个人才分到的，那当然是每人一套喽？

诉讼的结果是法院驳回乙方起诉，诉讼费由乙方承担。看官们知道为什么吗？且听本律师分解。

二、法律分析

导致乙方败诉的主要原因有两个：一是乙主张法律关系错误；二是诉讼缺少必须参加的共同被告或者有独立请求权第三人。下面逐一进行分析：

（一）法律关系错误

其一，乙认为甲将包括乙房产在内的全部房产占为己有，现要求甲将安置住宅等返还给乙，为返还原物之诉，属于侵权法律关系。

但是，事实上乙为甲的养女，一直由甲及其丈夫抚养，拆迁补偿安置房屋的分配等也是基于家庭关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条之规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”因此，甲及其家庭成员为其安置房屋的共同共有人，此为物权法律关系中的共同共有关系，且甲对该房屋为合法占有，乙错误地主张了法律关系。

其二，《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”。甲作为共同共有人之一，对该房屋属于合法占有，乙无权要求甲返还房屋等，且乙并未与甲解除收养关系，共有基础并未丧失，乙不得请求分割房屋。

法庭上作为被告律师我问了对方律师一个问题，既然原告律师说房子是按份共有，那请问四套房里面那一套是原告的呢？这个问题旨在说明四套房产是被告作为户主，按户分配所得，四套房产是归甲、儿子、儿媳和乙共同共有，而非按份共有。

（二）缺少共同诉讼参加人

根据《瓦胡同村整村拆迁安置公告》确定的补偿标准，甲及家庭成员共分配取得安置住宅四套以及过渡补助费。由于签署《拆迁安置协议书》及《回迁协议》时，甲通知乙后，乙离家出走拒绝签字，甲授权儿子、儿媳代为签字、办理相关事项。房屋交付后，甲及其儿子、儿媳对房屋进行了装修。

因此，甲的儿子和儿媳是安置房屋的共同共有人，案件处理结果与其二人有法律上的利害关系，乙应当追加该二人为共同诉讼参与人，即要么将二人作为共同被告，要么作为有独立请求权第三人。

法官审理后认为，该案的案由错误，乙的请求应该以共同财产析产为前提。四套房屋是按户分配，属于所有家庭成员共同共有，而不是“按份共有”，故不是实现返还原物请求权的侵权之诉而应当是物权请求权之诉。

同样都是共有，差之毫厘谬以千里。浪费司法资源的同时也浪费了当事人的宝贵时间，耽误了当事人重要权利的取得。

当然这起案例当中除了上述法定的应当驳回的理由，还存在超过诉讼时效，违反公序良俗等因素，在这里不一一赘述。

“城中村改造”是国家经济发展中的特殊现象，但是随之产生的财产权益之争却是法律上明确规定的。律师作为专业的法律工作者在为当事人服务的过程中一定要严格“依法”维护当事人的正当权益才能最大化的帮助自己的当事人。此“依法”应当理解为正确的适用法律的规定。

至于本文的题目设问，“城中村的房子怎么分？”答案就是--依法分！

王舒，主要从事政府机关、国有企业法律顾问业务、企业合并、破产清算、银行债权清收等律师业务。

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